Dans le cadre d’un contrat de bail, le locataire peut demander au propriétaire de mettre en conformité le logement s’il ne répond pas au niveau de performance énergétique minimal requis. En cas de refus, le juge peut ordonner la réalisation de travaux. Mais des exceptions subsistent… que le Gouvernement vient de préciser…
Logement décent et niveau de performance énergétique minimal : des précisions pour 2025 !
Pour mémoire, la loi impose certaines obligations aux propriétaires mettant en location un local à usage d’habitation à titre de résidence principale, notamment celle de délivrer un logement décent, ce qui comprend, par exemple, la garantie d’une superficie minimale ou encore d’une aération suffisante.
La performance énergétique des logements est l’un des paramètres à prendre en compte dans le cadre de cette obligation.
Les évolutions législatives ont, en effet, été nombreuses, entre 2015 et la loi relative à la transition énergétique, et la loi dite « Climat et résilience » d’août 2021. Dernière en date, celle-ci précise que le critère de décence s’entend au travers du respect d’un « niveau de performance énergétique minimal », rendu de plus en plus exigeant au fil des échéances prévues par la réglementation.
Ainsi, à titre d’exemple, et toutes conditions par ailleurs remplies, un logement situé en France métropolitaine cessera d’être considéré comme décent pour être mis en location au 1er janvier 2034 si son niveau de performance énergétique n’atteint pas la classe D.
La loi prévoit également que si le logement loué ne satisfait pas à cette condition, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité et, à défaut d'accord (ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois), saisir la commission départementale.
Il peut également saisir directement le juge, qui peut déterminer, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.
Des limites sont toutefois apportées aux pouvoirs du juge, qui ne pourra pas ordonner la réalisation de tels travaux lorsque :
- le logement fait partie d'un immeuble soumis au statut de la copropriété et que le copropriétaire concerné démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ;
- le logement est soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales qui font obstacle à l'atteinte de ce niveau de performance minimal malgré la réalisation de travaux compatibles avec ces contraintes.
Le Gouvernement vient de préciser ces contraintes.
Ainsi, le juge ne pourra pas ordonner la réalisation de travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal dès lors que :
- les travaux nécessaires feraient courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments, attesté par une note argumentée rédigée par un homme de l'art ;
- les travaux nécessaires, entraînant des modifications de l'état des parties extérieures, y compris du second œuvre ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction, ont fait l'objet, pour ce motif, d'un refus d'autorisation par l'autorité administrative compétente sur le fondement des dispositions législatives et réglementaires.
Le propriétaire doit produire aux débats les pièces justifiant de l'impossibilité de réaliser les travaux visant à atteindre un niveau de performance minimal.
Les contrats-types de location sont adaptés en conséquence.
Ces dispositions ne seront pleinement effectives, pour la plupart, qu’à partir du 1er janvier 2025.
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