La loi de finances pour 2025 a mis en place un dispositif de réduction ou d’exonération de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) lors de l’achat d’une première propriété à la condition que l’acquéreur affecte le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans, sauf exceptions… Mais lesquelles ?

Pour rappel, la loi de finances pour 2025 a prévu que les conseils départementaux peuvent, sur délibération, réduire le taux ou exonérer de la taxe de publicité foncière ou des droits d’enregistrement les acquisitions de biens constituant pour l’acquéreur une première propriété.

Toujours pour rappel, remplissent la condition de première propriété les particuliers n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale ou n'ayant pas acquis les droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d'un bail réel solidaire au cours des 2 dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt.

Le bénéfice de cette réduction ou de cette exonération est subordonné à la condition que l’acquéreur prenne l’engagement d’affecter le bien exclusivement et de manière continue à l’usage de sa résidence principale pendant une durée minimale de 5 ans à compter de son acquisition.

Des précisions étaient attendues sur les cas dans lesquels le respect de cet engagement n’est pas exigé, et elles sont désormais connues.

Les cas dans lesquels le respect de cet engagement n’est pas requis sont fixés comme suit :

• le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l'acquéreur dans le délai maximum d'un an à compter de la date de l'acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d'achèvement des travaux ; ce délai est porté à 6 ans lorsque le logement est destiné à être occupé par l'acquéreur à compter de la date de son départ à la retraite, à condition que le logement soit loué pendant ce délai ;
• au cours des 5 années suivant la date d'acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d'achèvement des travaux, le logement ne peut être proposé à la location que dans les conditions cumulatives suivantes :
  • la location doit résulter de la survenance pour l'acquéreur de l'un des faits suivants : mobilité professionnelle lorsque la distance séparant le nouveau lieu de l'activité et le logement acquis est au moins de 50 km ou entraîne un temps de trajet aller au moins égal à 1 h 30 ; décès ; divorce ; dissolution d'un pacte civil de solidarité ; chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription sur la liste des demandeurs d'emploi ; survenance pour l'un des acquéreurs d'une invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l'autonomie des personnes handicapées, soit par délivrance par le président du conseil départemental de la carte mobilité inclusion comportant la mention “invalidité” ;
  • la location est d'une durée maximale de 3 ans ;
• au cours des 5 années suivant la date d'acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d'achèvement des travaux, le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé à titre d'accessoire d'un contrat de travail ;
• au cours des 5 années suivant la date d'acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d'achèvement des travaux, le logement ne peut être utilisé à titre accessoire pour un usage commercial ou professionnel par l'un des acquéreurs que lorsque la surface affectée à cette activité n'excède pas 15 % de la surface du logement ;
• au cours des 5 années suivant la date d'acquisition ou, si elle est postérieure, celle de la déclaration d'achèvement des travaux, le logement ne peut être cédé qu'en cas de force majeure, pour raison de santé ou à la suite de la survenance pour l'acquéreur de l'un des faits mentionnés au deuxième point ci-dessus.

Notez pour finir qu’il est précisé ce qu’il faut entendre par « résidence principale », au sens des présentes dispositions.

Dans ce cadre, une résidence principale est un logement occupé au moins 8 mois par an, sauf :

• en cas de force majeure ;
• pour raison de santé ;
• en cas d'obligation liée à l'activité professionnelle, caractérisée par des déplacements réguliers, par la nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou d'une obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l'acquéreur à résider dans un autre logement, par l'éloignement entre le logement acquis et le lieu de l'activité, dans la limite d'une durée de trois ans ;
• en cas de mise en location du logement.

• Décret no 2025-946 du 8 septembre 2025 précisant les cas dans lesquels le respect de l'engagement prévu à l'article 1594 F septies du code général des impôts n'est pas exigé

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