Au menu de la loi de simplification de la vie économique, un volet important intéresse les baux commerciaux. Sont notamment abordés les thèmes suivants : la mensualisation des loyers, le dépôt de garantie, la clause d’indexation des loyers, etc. Que faut-il en retenir ?
« Immobilier commercial » : des nouveautés en faveur du locataire
Parce que le loyer d’un local commercial est une charge importante pour l’entreprise, la loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs nouveautés en faveur du locataire afin de renforcer ses droits et de l’aider à protéger sa trésorerie.
Une définition précise du local commercial ou artisanal pour l’application du droit de préférence
Pour rappel, lorsque le propriétaire d’un local commercial ou artisanal souhaite vendre son bien, il doit respecter le droit de préférence qui profite au locataire.
Concrètement, il doit l’informer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, de son intention de vendre le local, ainsi que du prix et des conditions de la vente.
Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, qui peut alors l’accepter et acheter le local qu’il loue. Sauf que la réglementation ne définissait pas le terme de « local commercial » ou « artisanal » dans le cadre du droit de préférence du locataire.
C’est à présent chose faite.
Le local à usage commercial désigne tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial. Cela comprend les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l'exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts.
Le local à usage artisanal désigne tout local destiné à l'exercice, à titre principal, d'une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur cette liste, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité, à l'exclusion des entrepôts.
Ces définitions permettront, concrètement, de sécuriser le droit de préférence du locataire. Elles s’appliqueront aux ventes intervenant à compter du 26 mai 2026.
La mensualisation des loyers
Le locataire a maintenant la possibilité de demander, et d’obtenir, la mensualisation des loyers dus. Cette modalité de paiement peut être un outil de gestion de la trésorerie pour l’entrepreneur.
Concrètement, le locataire a le droit de choisir la mensualisation, sauf en cas d’arriérés de loyers ou de charges non contestés, pour le local destiné à l’exercice :
- d'une activité de commerce de détail ou de gros ;
- de prestations de services à caractère commercial ou artisanal.
Sa demande prend effet à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail.
Cette faculté est ouverte à tous les baux en cours d’exécution, y compris ceux qui ont été conclus avant la loi de simplification.
Notez qu’il n’est pas possible de priver le locataire de cette possibilité de mensualisation dans le contrat de bail : une telle clause sera réputée non écrite.
Les nouveautés concernant le dépôt de garantie
Les garanties pouvant être demandées par le bailleur font l’objet, à présent, d’un cadre plus strict.
Tout d’abord, lorsque le loyer est mensualisé, le montant de la garantie est plafonné au total d’un trimestre de loyers. Ce plafonnement s’applique également à l’ensemble des garanties (par exemple le nantissement ou le cautionnement) que peut demander le bailleur.
Notez que, dans cette hypothèse, ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. Il s’agit ici d’une exception au principe selon lequel les sommes payées en avance par le locataire dans le cadre d’une garantie et qui dépassent le total de 2 échéances de loyers produisent des intérêts au profit du locataire.
Ce plafonnement des garanties s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Ensuite, la loi apporte des nouveautés en cas de mutation du local, c’est-à-dire en cas de changement de propriétaire.
Dans cette hypothèse, l’ancien bailleur transmet au nouveau bailleur l’obligation de restitution au locataire des sommes payées au titre du dépôt de garantie.
Si des garanties autres avaient été consenties à l’ancien propriétaire, ces dernières prennent fin avec le changement de bailleur. L’ancien bailleur doit alors faire le nécessaire pour lever ces garanties et les restituer, le cas échéant, dans un délai maximum de 6 mois.
Ces nouveautés s’appliqueront aux changements de propriétaires (en cas de vente, de donation, etc.) intervenus à compter du 26 août 2026.
Enfin, le sort du dépôt de garantie et des autres garanties à la fin du bail fait, maintenant, l’objet d’un cadre précis afin de sécuriser les parties.
Concrètement, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie au locataire dans un « délai raisonnable ». Ce délai est, toutefois, plafonné à 3 mois à compter de la remise des clés.
Notez que la remise des clés peut se faire en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Les éventuelles déductions faites par le bailleur sur le dépôt de garantie effectué en numéraire doivent être justifiées.
Pour les autres garanties, le cas échéant, le bailleur doit faire le nécessaire pour les lever et les restituer dans un délai de 6 mois, de la même manière que dans l’hypothèse du changement de propriétaire évoquée ci-dessus.
Ces modalités de restitution des garanties prévues par la loi seront applicables aux baux en cours d’exécution à la date du 26 mai 2026, à condition que la remise des clés du local intervienne à compter du 26 août 2026.
La clause d’indexation des loyers
La loi de simplification de la vie économique fait entrer dans la réglementation les clauses dites « tunnel ».
Ainsi, il est à présent possible, dans les baux de locaux à usage commercial, de prévoir une clause qui encadre, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l'indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer.
Les nouveautés propres à la clause résolutoire
Dans le cadre d’une demande de résiliation par le bailleur, qui souhaite se prévaloir de la clause résolutoire du bail pour non-paiement des loyers, le locataire a désormais la possibilité de demander au juge :
- des délais de paiement des loyers dus ;
- et la suspension des effets d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers.
Cependant, le locataire doit être en capacité de rembourser sa dette locative et de reprendre le paiement intégral du loyer courant avant la 1re audience.
Notez qu’il n’est cependant pas possible de suspendre les effets d’une clause résolutoire si la résiliation du bail a été définitivement constatée ou prononcée par une décision de justice définitive (c’est-à-dire qu’aucun recours n’est plus possible).
Cette nouvelle règle s’applique aux demandes des locataires formulées à compter du 28 mai 2026.
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